尽管2018年房地产调控持续收紧,地产商的投资热情却并没有减弱,截至5月23日,全国50个主流城市的土地出让金仍然超过了1.3万亿,同比大增47%。
50城之间的分化也已发生。杭州成为热点,卖地收入超过千亿,大约15个一二线城市维持在数百亿,大部分城市则在百亿左右。随着销售放缓,三四线土地市场热度在递减。
值得注意的是,在限地价房价、竞配建的土地出让制度下,土地溢价率普遍走低;招标和挂牌的产业用地、工业用地出让更多。
5月19日,针对热点城市居住用地供应偏低的问题,住建部提出了新的要求,新增居住用地要达到建设用地的25%。
土地投资高度集中
受益于前两年飘红的销售,“不差钱”的地产开发商在今年仍然积极买地,给地方贡献了不少土地出让金收入。
他们的投资轨迹,更加集中于一二线以及城市群辐射城市。根据中原数据,截至5月23日,50城卖地收入达1.34万亿,远超去年同期。其中46个城市卖地收入过了百亿,包括上饶、阜阳、金华、泉州等三四线城市,增幅普遍高于一二线城市,增幅最高为岳阳市,土地出让金约127亿,同比上涨1973.37%。
土地出让金最高的杭州成为“香饽饽”,卖地收入高达1193亿,同比上涨227%;另有苏州、北京、重庆、济南、宁波、佛山、成都等15城均超300亿,占50城总卖地金额的57%,投资越发集中。
截至5月24日,房企拿地依然积极,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,22家房企拿地超过了百亿,合计拿地金额高达5139.6亿,其中拿地超过200亿的房企就多达10家。
不过也需要注意三四线城市的降温趋势。据克而瑞地产研究中心统计数据,4月300城经营性土地成交共1091幅,同比、环比大幅下跌,其中就有多个三四线城市。
一个较好的消息是,从中原地产数据可看出,热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率,大部分城市溢价率均保持低位。以北京为例,2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年截至日前是13%,已明显降低。
2018年以来,限房价地价、竞配建的土地出让方式在北京以外的更多城市推广,是土地溢价率走低的重要原因。
另一方面,招标和挂牌的产业用地、工业用地出让增多,底价出让土地频繁,也拉低了溢价率。今年1月份,富士康子公司鹏鼎控股(深圳)股份有限公司以1.23亿底价摘得深圳宝安一工业用地。
“我们现在倾向于通过产城融合,与地方政府合作的方式去获取项目。”招商蛇口内部人士向21世纪经济报道记者表示;阳光城执行副总裁吴建斌认为,产城开发能力将成为开发商的核心竞争力之一。
机构指出,2018年随着工业用地供给方式的不断优化,参与工业用地弹性年期出让的城市也将越来越多。
热点城市居住难题
在巨大的土地出让金增长背后,机构指出,从市场上不同业态产品的不同去化周期可以看出,目前大城市住宅用地占建设用地的比重偏低,提高一线和大的二线城市住房用地比例非常迫切。
尤其在过去两年房价明显上涨、库存消化极大的城市如南京,杭州,厦门等地,居住用地供应偏低。
以杭州为例,截至4月份该市新房库存去化周期仅为2.8个月,但在杭州2018年的供地计划中,住宅用地供应计划为5041亩,仅占总量的17.07%。
广州的情况好些。根据4月广州公布的2018年建设用地供应计划,全市供地总量约为19.39平方公里,计划住宅用地供应6.25平方公里,占比32%。
5月19日,住建部发布最新通知,再提多元化供地,并首次提出,要求北京、上海、广州、深圳等16个城市探索推动供地主体多元化,6月底前提出并上报具体实施方案。
根据该通知,各地要增加住房和用地有效供给,包括提高住房用地比例,热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。
房地产与门窗幕墙产业合作联盟认为,以后土地和住房的供应要按照住房发展规划来,土地供应的规模将根据人口存量和增量的变化调节,人地挂钩是未来的趋势。
在热点一二线城市,增加供应主要是有效盘活城市内部闲置的土地资源,除了城市更新外,还可集中在两方面,即农村集体经营性建设用地,以及非房企业手里的土地,这两部分的存量其实是非常大的。
联盟认为,企业应该看到制度变迁带来结构性的机遇,有关农村集体用地的改革将是未来几年最大的制度红利之一。目前,集体建设用地在获取、融资、证券化方面都逐步打破,执行层面已有成熟的模式借鉴。
租赁市场也成为重点。“大家现在已经不再讨论租赁能不能做,而是必须要做,这是战略安排,”一家深圳的大型房企人士表示,对房企来说,住房发展规划引发的土地供应结构和时序的巨大变化,将直接影响企业整体的投资决策,房企应充分研究各个城市的住房发展规划,调整土地拓展策略。
中国幕墙网认为门窗行业发展向好,近年来,我国门窗行业发展状态良好,行业产销规模呈现上升态势,盈利情况逐渐改善,主要会体现在四个方面:
一、广阔前景50000亿市场
目前,我国门窗市场的需求量每年为5亿多平方米,相当于4个欧洲市场的使用量,今后仍将以每年11%的速度增长。我国城市建筑每年竣工5亿平方米,农村建筑达6亿平方米,公用建筑达7亿平方米。按照门占10%,窗占20%,加起来占30%的比例计算,我国每年就有5亿多平方米的门窗市场。
二、门窗高端定位将更受瞩目
消费者对高端门窗产品的需求与期望越来越高。未来几年,门窗市场需求将逐渐向高端集结,高端门窗产品的销量与增长速度也会平稳向前发展。
三、个性定制需求愈发明显
前几年家居市场低迷,定制行业却闯出了一片"新天地"。据媒体公开数据统计,每年国内市场定制总额已达600-800亿元,未来的市场份额还将增大。
四、高于同行的利润空间50%
定制门窗行业投资回报率高达40%~50%,相比其他家具建材行业其他的成熟品类利润空间更大。