本篇文章内容由[中国幕墙网ALwindoor.com]编辑部整理发布：
质量的困惑：什么是质量?
地产项目管理者如是说，
我们都认同质量的重要性
我们有详细的制度
我们有质量管理体系
我们在现场频繁地做着施工监督的工作
交项目前我们会仔细的各项验收
……
但是,投诉依然不断，客服、维修忙个不停……
建筑地产行业的规模大，数据量大，同时也是大规模不经济的行业。建筑业规模巨大却不透明，存在着资源浪费、能耗过高，项目管理能力不足、效益低等一系列问题。
彼德﹒德鲁克曾说：”如不可衡量，就无法管理“。受当今新兴技术的影响，从工程数据资源的系统整合入手，推动建筑行业品质提升和管理升级，是解决当前问题的重要工具与手段。
做为中国建筑幕墙、夜景照明及门窗项目品质控制技术方面领先的外墙咨询公司，弗思特建筑科技拥有丰富的各类公建、商业综合体、酒店、住宅的项目质量品质控制和测评经验。同时，我们也在主流地产公司进行地产开发项目的过程测评和质量检查，工作包括项目深度的品质管控，并提供具体的解决方案。我们深知如何将顶级建筑师的创意在项目落地，同时也知道如何通过质量管理和具体检查测评来解决项目质量的提升。
在经济形势快速增长，部分城市的房价快速上涨的背景下，房地产的投资属性被大幅放大，一定程度上掩盖了产品本身的质量问题。
而随着限购限价、房住不炒的政策来临及流动性收紧，房产市场逐步降温，回归居住的属性，高负债、高周转背景下工程质量问题频发，再次引发大众关注。
在行业下行时期，各个地产公司海量项目扎堆交房，众多的楼盘被曝质量问题，频繁出现的商品房质量危机，无疑给房企和业界敲响了警钟。
在房住不炒的政策引导下，未来房地产行业必将重新回归产品品质与服务时代，房地产开发企业在调整经营策略的同时，更应严控产品质量。
在新冠疫情之后的将近两年中，我们汇总了各个典型大地产公司区域级的项目品质管控的情况，就建筑幕墙和门窗工程质量做了深入评估研究，提出比较明确的质量评估方法和流程，供业主方和从业同行参考。
行业内部分地产公司区域级项目幕墙门窗工程评估得分现状
面对质量需要日益高涨的客户，做好质量是唯一的出路，排名前50的的开发商，超过七成的地产公司推行了建筑质量检查评估体系，其中部分主流地产龙头推行幕墙、门窗、保温、精装修的专项品质控制检查。
质量管理目的
幕墙门窗工程作为工程实体的重要组成部分，是品质重点要素之一，同时也是结构安全的重要组成部分。通过对地产公司从集团和大区层面进行的具体各城市公司和事业部的项目幕墙品质巡查，可以促使项目的幕墙工程质量和管理迅速提升，进而推动地产公司下属个项目、各事业部或城市公司以及区域平台提升幕墙产品整体品质。
幕墙门窗质量管理和质量检测以及技术评估，借助建筑幕墙品质控制、质量检测以及技术评估的成熟方法，协助开发商和业主来规范项目幕墙工程自设计、招标、加工、安装至交付全过程的管理。
根据国内最新的幕墙发展工艺和规范标准，不断修改升级幕墙门窗管理和测评体系，通过量化的第三方技术测评，横向评比、落实整改，促进幕墙项目管理水平的提升，进而取得良好的幕墙项目的品质，取得客户的认可。
幕墙和门窗的质量管理目的
通过发布幕墙门窗管理办法，规范地产公司各区域、各项目的幕墙门窗工程品质标准和管理体系。
通过对质量测控点的科学抽查，规范建筑幕墙和外门窗的材料选用、推行幕墙和门窗的标准加工工艺、确保安装无质量缺陷，最终全面提升项目建筑部品的产品品质。
通过质量测评阶段的合理设置，有效的实施过程控制、获知各项目的质量现状。第一时间反馈管理平台，及时安排整改返工，减少项目后期的质量隐患。
通过测评，地产公司下属各项目可进行横向比较，促进承包商间的学习提升。
汇总本年度各承包商承揽的各个项目测评点，得出承包商的资源得分。资源得分可进行年度排名，供地产公司的集团或者区域公司筛选合格供方名录参考。
幕墙门窗工程质量管理原则和具体工作要求
A、基本测评单位选择
以区域公司所管辖的每个项目，各分期(或地块)内的幕墙门窗分包资源为基本测评单位。不管这家分包在该分期(地块)内承包了多少楼栋或多少业态(公建、商业、住宅等)，也不管所承包各栋楼进度是否同步，都按一个基本测评单位。
B、幕墙门窗质量测评的随机性原则
根据各个基本测评单位的施工进度，弗思特在现场随机抽取测区(包括建筑楼栋、具体楼层和测点等)。每次测评应随机抽取2个测区(楼层或楼栋)进行测评。每次测评内容为上次测评后至本次测评期间内施工的内容，但如现场条件具备，还需要对上次测评问题进行局部复测。
C、幕墙门窗质量测评的代表性原则
每次所选取的幕墙测区(建筑楼栋和楼层)具有代表性。每次测评所选的测区((建筑楼栋和楼层)应尽量分散在不同楼栋(业态)和楼层;如果该分包同一(进度)阶段仅有一栋楼在施，应随机抽取不相邻的楼层进行测评。
D、幕墙质量测评的效率原则
在选取幕墙测区(建筑楼栋和楼层)时，要充分考虑各项实测指标的可测性和全覆盖，尽可能涵盖该资源所承包楼栋的所有幕墙实测指标(包括埋件（词条“埋件”由行业大百科提供）、龙骨、挂件及面板施工)，以提高实测效率。
如果在所选测区内不能测满表格中各检查子项的所要求的测点数量，可在同一楼栋的其它楼层补测并填满剩余数据。根据现场情况，也可在堆放区对原材料基本参数、主材和辅材加工质量进行随机抽测。
在测评前应掌握各项目各家资源的幕墙基本信息、参数，包括面板、龙骨及埋件及转接件（词条“转接件”由行业大百科提供）、胶、五金、保温、防火及避雷材料等。
E、幕墙门窗质量测评的完整性原则
每次幕墙测评过程中，根据现场实际进度具备条件的必须全部测评，不得有遗漏项，并且要保证测满表格中各检查子项的测点要求数量。可根据现场情况随机选取堆料区对幕墙材料和加工质量进行实测。总言之，一不得漏项，二必须测满表格中要求的测点数量。
F、幕墙门窗质量的复查复检机制
如项目进度和条件具备，在测评中要对上一次测评中质量较差的各检查子项进行复查。复查内容包括材料、加工质量、埋件安装、龙骨体系(含细部节点)、隐蔽工程等。前后两次测评的测区选择要避免重叠。
若复查复检时，上述复查需要子项已经隐蔽的，各检查子项要随机抽检2处破坏复查。
G、幕墙门窗质量测评的真实原则
数据应反映各家分包的真实质量。针对每个测评子项，每块面板(每根龙骨、每个埋件)至多选取1个测点，首先要全面观察全幅面板(每根龙骨、每个埋件)的(材质、加工和安装)的整体情况，然后判断选取每个检测子项质量最差的或偏离标准最大的1个测点进行实测。
第三方测评单位在实测过程中，若发现有刚刚修补或刻意掩盖的行为而不能客观反映实测数据的，要临时随机更换测区，并对分包单位提出警告，也可情节严重程度做扣分处理。
H、幕墙门窗质量测评的可追溯原则
对幕墙进行测评的各项目每家分包的具体楼栋号、楼层、单元及立面位置等信息做好书面记录。实测实量数据要求及时、真实、完整填写并保存。
实测过程中的不同意见要在所测测区内提出并当场解决。实测过程中，各检查子项的质量问题(隐患)至少留取两张照片并在末次会中对区域平台、项目和参评分包资源进行讲解、分析。
在离开测评项目之前，向平台、项目、分包及监理单位当场公布本次测评合格点数和总检查点数，并由三方(项目或平台，幕墙分包资源和第三方测评单位)当场签字确认。
I、幕墙门窗质量测评的常态原则
具体各项目各家资源的幕墙工程施工要保持常态化，不得采用停工的方式迎检。
J、幕墙门窗质量测评的公正原则
第三方测评单位要严格遵守职业操守，客观、公正、真实的完成每次测评工作。
针对每个项目的每家分包资源，所涉及各检查项的实测数据要按照测评表格要求的数量测全、填满，不得有漏项，不得随意减少测点数量，不得随意更改实测数据。
K、具体各阶段的管理职能和工作划分
以地产公司大区级管控为例，幕墙质量管理动作和要求可参考如下
项目服务阶段参考划分
建筑幕墙、建筑门窗（词条“建筑门窗”由行业大百科提供）质量检查和检测评估的具体实施
1、管理要求和检测内容
1.1、幕墙门窗施工图评审
以单个测评项目为单位，在每一个参评项目幕墙门窗施工图纸设计完成后，开始图纸评审工作。
主要评审内容如下：
A、图纸完整性：幕墙门窗施工图纸应包含埋件图纸、封面目录、设计说明、平面（词条“平面”由行业大百科提供）图、立面图、大样图、节点图、型材断面（词条“断面”由行业大百科提供）图、结构、节能计算书。
B、图纸技术性和图面表达深度：
l埋件图：埋件的平面位置应定位明确，施工定位尺寸及精度应准确。
设计说明：应包含准确的工程概况、设计参数、系统说明、物理性能、材料技术说明
平面图：平面图应准确表达主体结构、平面分隔、立柱位置、幕墙轮廓等设计内容。
立面图：立面图应详细表达建筑幕墙立面设计效果、幕墙材料及其应用部位、高度分格尺寸等。
大样图：不同类型的幕墙包括面板材料、结构形式和做法不同的幕墙，以及幕墙立面或平面比较复杂的部位，均应绘制大样图。
节点图：节点图应能清楚表现完整幕墙的材料及构造做法，对节点做法应表达完整清晰。节点图应清晰准确表达幕墙的具体做法及全部材料，采用的材料均应在节点图内详细表达并标注清晰。
节点图应包括但不限于：标准节点、系统节点、连接节点、安装节点、功能节点、其他节点等。。
节点图应表达清楚，标注详细，表达完整的设计思想，主要节点应将所有的要求及尺寸标注清楚，所有材料名称需标注清楚。
对主要系统要进行详细设计，对墙角和墙面区、高区和低区应分开设计，节点做法安全、经济。
节点图应考虑施工工艺的合理性、是否满足结构安全性要求，各专业交叉搭接是否合理等。
节点图中无法表达清楚的部位应绘制放大节点图。对于构造特别复杂的节点，宜绘制透视详图。
型材图：为保证图纸的完整性，应有型材断面图，并表明型材型号、型材牌号、型材线密度、外轮廓尺寸、壁厚等。
C、其他图纸审图流程要点：幕墙门窗承包商的施工图，应提交设计单位、项目公司或第三方进行审核，施工图通过审核并经签字确认后方可施工。
1.2、项目施工过程资料检查
进场材料检测：包含材料规格、材质、品牌、厂家、外观质量、涂膜厚度、技术性能、加工精度、防腐措施、加强构造措施、成品保护措施、存放方式以及现场加工、预支类材料的检查。此阶段检查主要以内业资料为主，主要检查上述材料的合格证明及相关的检测报告，材料堆放是否合理，。
实体工程施工过程检测：本阶段检查主要涵盖埋件安装阶段、龙骨安装阶段、面板安装阶段和细部收口及交付验收前现场主要材料的使用是否满足设计及相关规范要求;各种材料的加工工艺及精度是否符合结构安全及现场安装要求;现场各阶段的安装工艺是否与设计图纸一直，且安装质量是否满足相关要求。
工艺样板：主要检查样板材料规格、材质是否与封样及设计要求一致，建筑效果、细部节点安装工艺是否与节点图一致，是否能够满足指导大面施工要求。
工程技术资料：此阶段主要是检查项目上是否按照要求进行自检，自检记录表，质量评定表、隐蔽验收记录表、中间验收交接记录表、淋水试验记录、四性试验及三性报告是否齐全。
1.3、检测目的和结果目标的建议
l 通过第三方测评，确定项目幕墙门窗质量管理依据，建立幕墙门窗品质管控体系，规范各项目幕墙门窗工程自设计、招标、加工、安装至交付全过程的管理。
l 依据第三方测评建立项目内部测评体系，通过第三方量化测评，横向评比、落实整改，促进项目管理水平的提升，进而取得良好的产品品质。
l 通过测评，对各项目所选用幕墙资源通过测评进行量化考评，并可将测评成绩作为业主筛选合格供方的依据。
2、技术要求
2.1检查工作和测评工作的组织
A、具体检测流程
B、检测系统划分
根据项目幕墙门窗设计情况，按照幕墙门窗体系和类型，可分为：
门窗系统、玻璃幕墙系统、金属板幕墙系统、石材幕墙系统、采光顶幕墙系统、陶板幕墙系统、单元体幕墙系统、仿石一体板系统、以及其他幕墙系统(雨棚、屋面格栅、百叶、栏杆、消防救援窗、防火幕墙系统等)。
C、检测测区划分
根据各个基本测评单位的施工进度，由第三方测评单位在现场随机抽取测(包括楼栋、楼层、立面、测点等)。交付阶段(在交付前一个月左右测评)应随机抽取增大测区面进行测量。每次选取测区不得重复。
在选取测区(楼层或套房)时，要充分考虑各项实测指标的可测性和全覆盖，尽可能涵盖该资源所承包楼栋的所有实测指标，以提高实测效率。如果在所选测区内不能测满表格中各检查子项的所要求的测点数量，可在同一楼层相邻房间或相邻楼层补测并填满剩余数据。根据现场情况，也可在堆放区对原材料基本参数、加工工艺进行随机抽测。
以幕墙一个楼层或者一大面为采样区：
埋板安装阶段以一块埋板为一个测区;
横梁、立柱、转接件、插芯安装阶段以每根构件为一个测区;
石材加工开孔质量以一块石板为一个测区;
面板安装阶段以一平米为一个测区;
打胶质量以一平米为一个测区;
D、检测标准确立(具体详各开发商和评估单位标准，以下为参考)
1)埋板主要检测标准
符合设计要求。允许偏差： 5
规格允许偏差为±5mm。
埋件表面应进行热浸镀锌（词条“热浸镀锌”由行业大百科提供）/氟碳漆喷涂处理;镀锌（词条“镀锌”由行业大百科提供）膜厚：3mm≤T<6mm，实测最小膜厚≥55μm;若T≥6mm，实测最小膜厚≥70μm;氟碳涂膜厚度≥45μm;目测有锈蚀（词条“锈蚀”由行业大百科提供），则直接判定为不合格。
距边尺寸≥2d0(d0为螺栓或螺钉的孔径)。
每个后置埋件上不得少于2个锚栓，宜采用化学锚栓（词条“化学锚栓”由行业大百科提供）与机械锚栓交叉布置;基层应为结构构件，不得埋置在砌体内，埋件处砼不得有蜂窝、孔洞、露筋、烂根等质量缺陷;
2)钢立柱、横梁、转接件、角码、插芯主要检测标准
尺寸规格符合设计图纸要求
镀锌膜厚：3mm≤T<6mm，实测最小膜厚≥55μm;若T≥6mm，实测最小膜厚≥70μm;氟碳涂膜厚度≥45μm;目测有锈蚀，则直接判定为不合格。
芯柱与下柱之间应采用不锈钢螺栓固定，下端固定、上端自由。上下立柱之间应有≮15mm的缝隙。芯柱与立柱间空隙处做密封处理。
横梁与立柱两端连接，横梁应有位移功能，至少有一端栓接。
3)铝合金（词条“铝合金”由行业大百科提供）横梁、立柱、芯柱、框、挺主要检测标准
横梁不大于1.2米时，t≥2.0mm;横框大于1.2米时，t≥2.5mm。立柱开口部位的厚度t≥3.0mm;闭口部位的厚度t≥2.5mm.
粉末喷涂≥40um, 氟碳喷涂(2涂层)≥30um, 氟碳喷涂(3涂层)≥40um, 阳极氧化，不低于AA15，平均膜厚≥15μm，局部膜厚≥12μm;
芯柱与下柱之间应采用不锈钢螺栓固定，下端固定、上端自由。上下立柱之间应有≮15mm的缝隙。芯柱与立柱间空隙处做密封处理。
4)挂件主要检测标准
挂件的形式规格符合工程当地规范要求;
挂件膜厚壁厚符合设计要求
5)锚栓、胶、泡沫棒、保温、螺栓、背栓材料等主要检测标准
品牌、规格、保质期、材质符合图纸设计要求。
6)石材材料主要检测标准
符合设计要求;≥25，允许偏差：+2.0，-1.0;粗面(火烧)板≥28，允许偏差：+3.0，-1.0。
吊顶石材或100m以上建筑幕墙应采取背网形式或其它防脱落、防脆裂措施。砂岩、洞石都要做背网;
石材开槽尺寸、数量、背栓孔径、深度;
石材表面防护、石材加强拼接;
石材基本性能参数: 吸水率、抗冻系数、弯曲强度标、色泽/纹理
7)铝板主要检测标准
铝板颜色符合设计/合同要求;
铝板厚度符合，厚度要求：若1.6mm
阳极氧化，不低于AA15，平均膜厚≥15μm，局部膜厚≥12μm;粉末喷涂≥40um;氟碳喷涂(2涂层)≥30um;氟碳喷涂(3涂层)≥40um;
加劲肋布置符合设计要求，铝板加劲肋固定螺钉无松动脱落现象。
8)面板主要检测标准
铝板、玻璃表面质量不得出现明显划伤;
玻璃平面度允许偏差2.5mm/2m;
胶缝应饱满、连续，无开裂、无起皮、无脱落;
l玻璃、铝板打胶宽度允许偏差2mm
9)拉索幕墙主要检测标准
玻璃拼缝宽度尺寸偏差≤2mm，玻璃拼缝处两相邻面板接缝高低差≤1.0mm;
拉索直径的尺寸偏差≤1mm;
10)采光顶、金属屋面主要检测标准
主龙骨、次龙骨分格尺寸测量检查，允许偏差±2mm;焊缝长度和焊高满足;设计要求，利用卷尺和焊缝检验规检查;
天窗坡度符合设计要求且应≥3%，坡度允许偏差±10%;
排水天沟坡度，应≥1.5%，坡向排水孔，测量3处。
11)陶板幕墙系统主要检测标准
陶板成品厚度偏差检查，允许偏差±2.0mm;陶板成品长度允许偏差±1.0mm，陶板成品宽度允许偏差±2.0mm;
拼接缝宽度偏差≤2mm;相邻面板接缝高低差检查，靠尺及塞尺检查10处;立柱垂直度检查，1层高允许偏差≤2.0mm，,2层、3层允许偏差≤4.0mm;同高度内横龙骨高度差检查，允许偏差≤5mm
12)单元幕墙系统主要检测标准
横竖框的拼接缝隙≤0.5mm，横竖框高差t≤0.3mm;分格长度、宽度允许偏差：≤2m时±1.5mm;≥2m时±2.0mm;对角线允许偏差：≤2m时±2.5mm;≥2m时±3.5mm;
焊角高度应满足设计要求，利用焊缝检验规检查;横框、竖框室内拼缝尺寸偏差≤2mm;横框、竖框室内拼缝尺寸偏差≤2mm;
单元体层间背板涂层厚度、板厚和表面质量，符合设计要求;
13)门窗系统主要检测标准
门窗内侧对角尺寸差：L<2米时2.0mm;2≤L<3.5m时3.0mm;L≥3.5米时4.0mm;
门窗型材框、扇接缝表面高低差，相同截面型材±0.3mm，不同截面型材±0.5mm;
玻璃压条与主型材（词条“主型材”由行业大百科提供）的装配间隙≤0.3mm，与主型材的表面高低差应均匀一致，偏差≤0.3mm;
玻璃压条的角部对接方式应符合设计要求，装配间隙≤0.3mm，表面高低差≤0.3mm。
2.1.5 检测工具配置
本表所列仪器均符合行业相关计量或认证标准，并满足现场幕墙检测需要，测量数据准确、可靠。
2.2、检测方法及措施(以单次测评为统计基准)
A、检测人员工作划分
每个幕墙测评的检查计算次，由两名专业检测人员组成，其中一名组长、一名组员，上午两人配合进行项目测评工作及数据记录工作;下午两人分别对整个项目进行项目巡查、发现问题记录及影像资料采集。数据采集完成后，在会议室对收集的资料进行汇总筛选，然后由组长对当天幕墙门窗测评情况进行总结。
B、检测项与对应检测方法
a、材料项检测：
材料项品牌、材质、配置：对比设计图纸、采购清单、合格证、产品说明书进行验证;
材料规格(构件、面板、辅备材)：对照设计图纸，使用卷尺测量构件平面尺寸，数显卡尺测量构件壁厚;
材料膜厚(钢型材、铝型材的表面处理)：根据国标要求及业主测评要求，使用专业涂膜测厚仪测量型材构件表面处理厚度;
材料加工(后置埋件、转接件开孔、横梁立柱芯柱下料)：根据国标要求，使用数显卡尺测量开孔加工直径及距边尺寸、卷尺测量下料精度;
材料保质期(化学锚栓试剂、密封胶保质期)：核对材料箱体上生产日期、质保期、材料合格证是否一致;
材料堆放及成品保护：目测材料现场堆放、成品保护措施;
石材面板加工：使用特制槽宽尺、卷尺测量开槽宽度、深度、距边距离、背栓开孔尺寸规格等加工项;
b、安装项检测：
面板安装朝向：使用专用照射工具观测玻璃面板LOW-E面安装朝向;
面板固定质量：目测面板材料与龙骨连接方式与图纸要求是否相符，连接工艺是否符合规范要求;
面板密封措施：目测面板密封措施是否完善，密封胶条安装质量、密封胶是否存在开裂孔洞;
面板安装平整度：使用2M靠尺及塞尺对面板完成面进行平整度检测，要求符合对应国家标准要求;
上墙材料成品保护：目测已上墙可视材料外观是否存在磕伤、变形、划痕等;
层间防火及封修质量：目测层间防火施工质量及封修效果是否符合规范要求;
埋件安装质量：使用水平仪及铅垂线核实埋板安装定位，目测固定螺栓安装质量;
龙骨体系安装质量：使用小钢锤检测龙骨体系焊接位置焊接质量，目测龙骨体系连接方式是否与设计图纸及国家规范相符;
幕墙防雷设置：使用万用表测量幕墙体系避雷效果是否达到规范要求。
C、现场数据记录
现场使用特定纸质表单进行记录，实测实量工作完成后录入计算机进行数据统计及得分计算;并对应业主测评表单(如有)，通过系数折减方式得到最终测评得分。
D、问题图像采集
现场采用专业三防数码相机进行影像数据采集工作，采集完成后拷入计算机，人工对采集资料进行筛选，挑选出各类问题最具代表性图像进行讲解。
E、特殊问题记录
对现场发现的一些特殊部位、特殊工艺及其他表单中不能涵盖的问题及时进行书面记录，并做好图像、影视资料采集工作。
作者单位：弗思特建筑科技有限公司
