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引言
近年来，伴随着房地产企业日趋成熟的全过程管理模式，新型港式清单已从初步的涉足探索，到如今的步入正轨，逐渐替代传统国标清单在项目全过程造价中的使用。这一新颖、便捷的清单模式，也得到市场及越来越多业主的认可。
我们身处造价咨询行业，必须顺应时代发展的潮流。就目前多数房地产公司采用港式清单招投标的大环境下，如何结合项目实际、做好港式清单全过程造价管理工作?不仅是我们责无旁贷的使命，也是给客户需求满意度的一份完美答卷。
下面通过本人在实际工作中的经验和理解，谈谈如何做好采取港式清单招投标项目的全过程造价管理。
一、港式清单的特点及组成
港式清单的特点是将工程实体项目清单和措施项目清单严格的划分成没有特殊关联的两个部分。
港式清单的组成一般由开办费、实体工程费、照管费(配合管理费)、计日工和暂列金额(如有)五部分组成。
1.1、开办费：
包括临时设施费、脚手架、垂直运输费、管理人员工资、安全文明施工措施费、水电费、工料规范和协议书及合同条件中注明由承包商承担的费用等;
1.2、实体工程费：
包括钢筋、混凝土、砌块墙、装修工程等构成建筑物实体的费用(注：模板工程计入实体工程费);
1.3、照管费：
即国标清单中的总承包服务费，是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备（词条“设备”由行业大百科提供）等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用，包括专业分包工程照管费和独立承包工程照管费;
1.4、计日工：
清单为一些合同外零星工程综合单价的清单，为施工过程中确定可能发生的零星工程综合单价所需;
1.5、暂列金额：
含义基本同国标清单，是指招标人在工程量清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项。用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。
二、港式清单与国标清单的区别
国港式清单和国标清单同样来源于FIDIC，原理一样，主要是表现形式不同。
2.1、组成不同
国标清单组成：措施清单项目+主体工程费用+其他项目清单(暂列金额、暂估价、总承包服务费、计日工)+规费项目+税金项目;
港式清单：开办项目+主体工程费用。
2.2、综合单价包含内容不同
国标清单综合单价包括：人工费、材料费、机械费、管理费、利润。
港式清单综合单价包括：人工费、材料费、机械费、管理费、利润、规费、税金。
港式清单综合单价可以是说更加全面的全费用综合单价。
三、做好培训和交底
在全过程造价咨询服务中，如何在前期招投标阶段更快、更准、更完善的编制好港式清单，可以说是全过程造价咨询服务的关键所在。
前期当造价咨询团队成立好之后，熟悉不同房地产的清单编制要求及项目特殊情况，对团队专业人员进行统一培训、清单编制交底。保证项目委托后相关人员能立即高效的投入到服务工作中。
现在的房地产企业每个项目前期工作量非常大，特别是前期总包需要招标的项目，事先加强培训工作可以缩短磨合时间，避免服务前期由于对建设单位要求、制度、流程等了解不清导致服务低效的情况发生。培训内容大致如下：
3.1、可以以具有代表性的采用港式清单的知名房地产企业为案例，讲解其相关制度和流程，着重介绍前期模拟清单及预算价的编制、施工图预算的编制及审核(审核承包商的预算)、一单一结及结算制度和流程。
3.2、工程量计算规则，着重讲述总包土建、机电的计算规则，特别是与国标清单不同之处要详述。
3.3、如有集采清单的，讲解集采清单、集采合同内容，着重讲述总包集采清单包含内容，特别是与桩基、土方等单位的界面如何划分，如基坑围护中的灌注桩、搅拌桩等常规是计入桩基工程的，而土钉、喷锚等一般由总包施工;垫层底标高往上30cm标高以下的土方开挖和土方回填一般由总包施工，而垫层底标高往上30cm标高以上的土方开挖由土方分包单位施工。
3.4、总包与其他专业分包单位的界面划分。如精装修工程中的厨卫间、电梯厅墙面如设计需要贴砖的，为了规避后期的质量责任界定争议，建议抹灰层由精装修单位施工;地下室地坪如设计为金刚砂地坪，金刚砂面层及其细石混凝土基层建议均由金刚砂单位施工，避免工序交叉进行导致质量缺陷难以追责。
3.5、招标文件编制、清标及落地合同编制过程中的注意事项。
3.6、暂定量招标或总价包干招标的清单、预算编制要点，包括工程量的计算、指标的确定、价格的取定以及招标界面划分的注意事项。
3.7、施工图预算审核要点和注意事项，包括图纸整理、图纸问题整理、优化点的核实、工程量指标的横向对比及合理性分析，合同外单价的组价原则等;
3.8、过程中变更测算、一单一结及进度款审核等注意事项。
3.9、结算审核注意事项。
3.10、港式清单EXCEL表格数据、公式、链接的准确性检查方法。
四、模拟清单及预算价编制过程中的要点和注意事项
现在的房地产企业竞争激烈，往往在拿到土地后就要尽快抢预售，前期节奏非常快，很多房企都是在设计图纸同步过程中就要开始选择确定总承包商，此时的招标工程量通常选择模拟暂定量，这就是我们现在越来越常见的模拟清单招标模式，而模拟清单的编制中各分部分项子目的判定、暂定量的确定，也都是讲究技巧和方法的，主要为一下几点：
4.1、搜集前期拟招标项目的资料，常规需提供地质勘查资料、基坑围护图纸、建筑及结构总说明、建筑做法表、房产公司内部强控指标、项目业态、招标范围、总包与各分包的施工界面划分、总平面（词条“平面”由行业大百科提供）图、各业态标准层建筑平面图及立面、剖面图(如有)、地下室平面图、招标各单体建筑面积和层数等。
4.2、钢筋、混凝土等结构工程量因图纸深度不够，通常按房产公司内部的指标计算。
4.3、楼地面、墙面抹灰等粗装修工程量根据标准层建筑平面图计算，少数不能计算的可以根据历史指标含量计算。
4.4、总包招标范围及与各专业分包单位的施工界面划分为模拟清单的重点，必须经过会议共同讨论。
4.5、港式清单预算价的编制不同于国标清单，应以市场价格为基础编制，通常的做法是利用近期招标项目的中标价格作为参考，调整中标时期与拟建项目招标期之间的人工、材料价格差异作为拟建项目的预算单价，但近期中标项目的合同价需进行复核，如存在不合理的单价需修正后使用。
4.6、港式清单采用EXCEL表格编制，编制完成后必须对编制内容、公式链接等全面复核，避免漏填、漏计和计算错误。
五、施工图预算编制及审核过程中的要点和注意事项
5.1、总价包干招标、施工图核销时间紧，如何在保证质量的情况下按时完成任务非常重要，须根据设计图纸合理安排专业人员，并与工程师就完成时间节点做好交底，并定时了解各专业工程师的进度，一有偏差及时纠正。
5.2、单独安排一位工程师负责图纸的整理，包括过程中可能下发的变更图，做好与之前图纸的对比工作，如有变化及时告知专业工程师。
5.3、过程中的图纸设计、界面等疑问及时以书面形式提给甲方，并及时跟进。
5.4、工程量计算好后及时做好指标分析，发现异常及时检查，如检查无误还有异常及时告知甲方成本工程师(项目经理及时做好复核工作)
5.5、清单工程量填好后专业工程师及时自检，项目经理认真复核，复核后做好对标工作，分析原因，如有异常及时告知甲方成本工程师。
六、施工阶段全过程服务的要点和注意事项
6.1、做好相关专业工程的测算，比如公区、防水、外立面、栏杆等相关工程量的测算;
6.2、参与各专业分包工程的招标文件及合同文本等专项条款的制定;
6.3、各专业分包工程招标时梳理总分包界面，务必清晰明确，避免分判争议;
6.4、过程管理中动态成本管控应及时、突出重点，根据现场发生的变更签证及时更新目标成本数据;
6.5、尽量做到一单一结，月清月结，并及时做好变更台账的更新和梳理;
6.6、进度款的审核应准确、及时;
6.7、索赔要及时固定证据，针对承包商的索赔内容，详细查阅合同、招标文件等相关资料，审查其合理性，做好索赔金额测算、审核工作;
6.8、现场成本及时巡检，多做实测实量工作;
6.9、结算成果线上线下统一，资料完整，逻辑清晰。
七、结算阶段的要点和注意事项
7.1、结算工作不能全部拖到最后一起做，能前期完成的必须前置。
7.2、材料调差尽量在过程中实施，即能及时响应动态成本控制，也能减轻最终结算审计的时间压力。
7.3、税金的调整在整个结算金额审定后一次性调整，可避免多次调整导致的计算错误。
7.4、过程中实测实量发现的漏施工、少施工项的工程量扣减应向甲方成本工程师汇报，如有需要应召开专题会议讨论扣减内容的合理性、可操作性。
7.5、房产公司可能发生的贴息费用应严格按合同约定的费率计算。
7.6、合同中约定的工期、质量奖罚条款应根据实际施工情况精确计算。
7.7、合同中所有涉及造价的条款应逐条落实、计算。
八、结语
以上就是我在做港式清单全过程项目中的一些心得和体会。
在我们与委托方朝夕相处的工作过程中、提供委托方最终优质成果的时候，我们都应该主动去赢得对方的信任与认可。只有这样，我们才能从目前已有的项目去良性循环延续到今后其他新项目，这也是自身及公司的可持续发展的延续性。
未来的全过程项目管理，也许会伴随着不断革新的科技产能，在不久的将来迎接我们。身处这个时代，我们需要时刻深思反思、集思广益、寻找大环境下的突破点，去探索未来造价行业的新方向、新希望!
